热点城市房贷或全面收紧 房价或迎来长周期拐点

2017年房贷利率现首轮收紧。近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限长不得超过25年的内容。值得注意的是，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

对此，业内人士指出，二套购房者还款能力强，一般贷款周期相对较短，因此该政策实际影响有限，预期引导意义更大。

就在北京被曝出收紧房贷利率之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。而在1月时，天津各银行首套房贷平均利率是4.14%，位居低。

融360相关人士表示，天津多家银行的首套房贷利率春节前后一直在酝酿调整，“目前按兵不动的银行也纷纷表示未来有上调的可能，由于暂无正式文件出台，尚未做调整”。

广州方面，据悉，目前包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露，目前有更多银行在酝酿跟进。

青岛方面，中国银行、邮储银行相继上调首套房贷利率低折扣至9折。重庆方面，除部分国有银行外，个别性股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。

而位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

业内人士表示，缩短贷款年限和贷款利率小幅上调并非强制执行，具体的银行仍然有政策差别，至今依然有个别银行对优质客户执行利率低8.5折的优惠。另外，较认房同时认贷、提高首付比例等硬招来说，减少优惠的实际影响不大。

“信贷是决定短期房价的关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。”张大伟认为，这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。同时，判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

巨量信贷支撑了2016年房价的上涨。央行数据显示，2016年新增的个人住房贷款总额约为4.96万亿元，是2015年的1.86倍。个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%。新增房贷总量更是2015年的近2倍。

事实上，此前就有消息称，央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率的处罚。

对此，国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。

从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。

一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地两会期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。