城市周边开发建设拉动兰州房价向下走

虽然兰州房价连续两个月以来一直在小幅度的下跌，但是，核心城区的房价却依然居高不下，而且，精装修的新建商品房价格更是水涨船高。7月25日，记者从部分新建楼盘的售楼处了解到，近两个月来核心城区的房价除了居高不下外，基本没有变化。其中，位于国际会展中心对面的云祥花苑，其公共部分精装修的价格为13500元/㎡；位于兰州市体育运动学校北面的兰州万达公馆，其公共部分精装修的价格为11800元/㎡；位于北面滩的天庆格林小镇，其毛坯均价为9580元/㎡。

当兰州核心城区的房价持续“高温”的同时，安宁新城、北城、东部科技新城新建楼盘的价格持续走低，甚至以低于核心城区价格的20%至30%进行销售。尤其是位于东部的兰州大名城、恒大山水城等新开发的楼盘，在6月份开盘时，以其相对较低的价格成功逆袭，冲淡了市民对楼市长期以来观望的氛围。

根据国家统计局7月18日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格情况显示，兰州

新建商品房价格环比下跌0.8%，这是继5月份兰州房价首次出现环比下跌后，连续第二个月环比下跌。相比5月份0.2%的下跌幅度，此次跌幅呈现小幅扩大态势。与此形成鲜明对比的是，兰州市核心区域的房价却纹丝不动，甚至一些公共部分精装修的楼房高达13500元/㎡。

兰州是一个两山夹一河的城市，老城区可以开发的土地早已所剩无几。因此，跳出老城，做大兰州的文章已成为兰州发展的大趋势。近年来，兰州逐渐向城市周边地区拓展，随着安宁新城、北城、东部科技新城的开发和建设，让兰州楼市迎来了新一轮的繁荣。而且，涌现出的大量低价房，也拉动了全市房价的下跌。

房价再跌新建楼盘总量跟着下降

根据国家统计局7月18日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格情况显示，6月份，兰州新建商品房价格环比下跌0.8%，相比5月份0.2%的下跌幅度，呈现出小幅扩大的态势，这是继5月份兰州新建商品房价格出现下跌后，连续第二个月持续环比下跌。同比去年6月份，兰州新建商品房价格上涨2.4%，同比涨幅也创下近11个月来的新低。自2012年以来的30个月当中，兰州新建商品房价格环比下降的月份仅有5个月，而此次环比下跌的幅度是的。

对比西北五省区其他省会城市，西宁、银川两市6月份环比价格依然小幅上涨0.1%，而西安环比持平，乌鲁木齐环比下跌0.4%，兰州降幅。从同比数据来看，西安、西宁、银川、乌鲁木齐同比涨幅在6%左右，兰州则仅为2.4%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，6月份大部分城市房价环比出现小幅下降，从个数来看，环比下降的城市个数继续增加。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。

当兰州市的房价连续两个月下降的同时，新开楼盘的同比量在大幅下降，整个楼市已经难以看到昔日繁荣的景象。据兰州房天下数据监控中心统计，2014年上半年兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区和榆中县开盘楼盘共计16个，同比去年上半年开盘数下降40.74%；供应量共计13622套，同比去年上半年放量套数下降26%。

成功逆袭周边地区低价房大量上市

虽然兰州房价连续两个月以来一直在小幅度的下跌，但是，核心城区的房价却依然居高不下，而且，精装修的新建商品房价值更是水涨船高。7月25日，记者从部分新建楼盘的售楼处了解到，近两个月来核心城区的房价除了居高不下外，基本没有变化。其中，位于国际会展中心对面的云祥花苑，其公共部分精装修的价格为13500元/㎡；位于兰州市体育运动学校北面的兰州万达公馆，其公共部分精装修的价格为11800元/㎡；位于北面滩的天庆格林小镇，其毛坯均价为9580元/㎡。

当兰州核心城区的房价持续“高温”的同时，安宁新城、北城、东部科技新城新建楼盘的价格持续走低，甚至以低于核心城区价格的20%至30%进行销售。尤其是位于东部的兰州大名城、恒大山水城等新开发的楼盘，在6月份开盘时，以其相对较低的价格成功逆袭，冲淡了市民对楼市长期以来观望的氛围。

统计的数据显示，兰州大名城的价格4000元/㎡，恒大山水城更是以低价位取悦购房者，其精装修的房子起价5080元/㎡；7月28日，记者从兰州恒大山水城一位销售人员的口中得知，恒大山水城一期新建的楼盘共有1380套房子，截至当日，已销售1264套，剩下的116套是一楼和楼顶等户型比较差的房子，一些户型好的房子在开盘当日就被抢购一空。

相比核心城区的高价房而言，城市周边的低价房已成为市民购房时的。除了位于城市东边的兰州大名城、兰州恒大山水城两个炙手可热的楼盘外，位于安宁新城和北城区的新建楼盘也走上了低价格的路线，成功吸引了购房者的注意力。据数据显示，位于北城的兰州碧桂园精装房均价为6500元/㎡，同时，位于九州经济开发区的天源9号打出了4690元/㎡的“亲民价”；位于安宁新城的海亮滨河壹号均价为6900元/㎡。这些地区的房价远远低于核心城区的房价。

新城建设拉低兰州楼市的整体价格

近年来，为了推动兰州市的经济发展和繁荣，以及跳出老城区向城市周边地区发展，兰州市委、市政府做了几个大手笔，其中之一就是东部科技新城的建设。该项目由名城企业集团与兰州高新区共同投资3亿元，组建公司具体实施，并以250亿元启动开发建设资金撬动1000亿元左右的社会投资，力争5年至8年建成。

据介绍，东部科技新城以“未来兰州的城市，兰州城市的未来”为总体目标，以项目带动产业，以产业带动人口集聚，通过一年坚实起步，三年初具规模，五年基本建成的实施步骤，将新城打造成为体制机制创新区、高新技术产业集聚区、城市功能拓展区、新型城镇化示范区。预计到2020年，兰州东部科技新城将基本建成面积20平方公里，城镇人口达到20万人左右，营业总收入达到1000亿元以上，生产总值达到200亿元以上的兰州城市副中心和重要的经济增长极。

在打造东部科技新城的同时，兰州市还加大了北城区的建设。2012年11月份，兰州市城关区“南升北拓”战略确定了实时实施方案，按照计划，未来五年，城关区将在黄河以北加快土地整理开发，将九州区域和三条岭、青白石纳入整体规划，开发范围西起九州台山脉，北至北绕城高速公路，东至皋兰什川边界，区域面积140平方公里左右。从2012年起到2016年，将在三条岭、青白石、九州三大片区实施生态修复、地质灾害治理、土地开发整理“三位一体”的综合利用项目。其中，兰州碧桂园在青白石的开发和建设，是北城区建设迈出的一大步。

当东部科技新城和北城区快速建设的同时，安宁新城的建设也紧跟全市建设的步伐。而且，兰州市委、市政府还确定了“兰北新区”建设思路，安宁区作为其中的重要部分，计划通过3年左右的时间建设成未来兰州现代化城市风貌的区域版块，建设成集商贸服务、高新技术等新兴产业和以都市旅游观光、人文生态景观为一体的山水新区、魅力新城，即安宁新城。随着安宁新城区规划建设的进一步推进，安宁房地产业迅猛发展，中集幸福里、亚泉湾等众多价格低于核心城区的楼盘先后在这里崛起。根据相关数据显示，目前该区在建商品房150万平方米，占全兰州市的41%。

东部科技新城、北城和安宁新城的迅速发展，对兰州的房价将产生巨大的影响。兰州市房地产协会的一位负责人告诉记者，兰州的房价之所以连续两个月小幅度的下降，就是因为城区周边大量低价位的楼盘上市带动的。而且，这些楼盘的大量上市，不仅可以解决全市刚需一族的购房问题，还可以带动这些新城区经济的发展。同时，将来兰州地铁建成后的投入使用，以及城市立体交通网络的形成，会有更多的人选择到城市的周边去居住，届时，将进一步缩小核心城区与周边区域的房价差，从而拉低兰州楼市的整体价格。

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楼市下行波及员工收入锐减

整整一上午，李先生没有等到一位顾客登门看房。这位北京丰台区某链家地产门店的资深置业顾问说，去年年底自住型商品房政策出台至今，如此门庭冷清的情况时有发生，今年3月至6月房屋中介市场尤其惨淡。

以该门店所在片区为例，链家地产在这一片区共有4家门店，今年3月份成交36单，与去年3月份的80多单相比相距甚远;4至6月份成交量与去年同期相比基本持平，但是成交价格却呈现浮动下降的趋势，去年成交价格基本稳定在每平方米32000元左右，今年均下降至每平方米28000元左右。

记者通过地产中介官网了解到，今年3月至6月，北京二手房价格走势呈现持续下降的趋势，于地产中介而言，面临的便是房多客少的局面。

谈及与去年同期相比，房地产市场不景气的原因，李先生认为去年4月份出台的“国五条”和去年年底在北京实行的自住型商品房政策对中介市场影响明显。“国五条”坚决打击投资投机性购房，明确规定对房产增值征收利得税，使投资、投机获利机会趋于零。因而去年3月“国五条”出台前，房地产市场呈现疯狂抢购的状态，该时期地产中介公司同样获利颇丰。

李先生说，就去年3月份而言，该房产公司置业顾问的工资多则达到4万至5万，少则维持在2万至3万。反观今年3月份以来，受北京自住型商品房政策的影响，众多有购房需求的人处于观望状态，希望在拿到购买该类型商品房的资格后再买房，因而房子成交数量与去年同期相比大减，置业顾问的月收入也随之降至平均每人7000元左右。

在五道口附近从事房屋销售多年的小乔同样告诉记者，今年上半年房价处于下跌态势，虽在6月20号左右有所回转，但仍对房屋销售产生较大影响。小乔说，今年上半年每月自己手中成交房屋数量仅10套左右，而去年这个时候能达到20至30套。销售热点仍是，价格在400万至500万元不等。

他的收入也受到了影响，比以前降低了2000至3000元。而且，附近一些房屋中介公司的门店有所减少，中原地产在该区关闭了两家门店。

在谈到房地产市场下行对中介市场带来的冲击时，李先生说，房产市场运行状况呈现周期性变化规律，以年为单位进行考量，年初受到国家政策、个人购买力影响，房子成交数量与成交价格常常出现相对较低的境况，而到了每年8至12月份往往呈现复苏迹象。

小乔也持乐观态度。他说：“下半年房地产市场可能会比上半年好一些。上半年央行的政策抑制了一些人的购房需求，但真正需要购房的人，可能会选择在下半年出手。”

多省区正探索宅基地退出模式

国家对于宅基地退出机制的探索将全面提速。记者实时获悉，在即将正式启动的国家新型城镇化综合试点中，试点地区将建立宅基地确权、登记、颁证改革完善农村宅基地制度，并在修订农村宅基地用地标准和农村居民点人均建设用地空置标准的基础上，探索宅基地使用权人在宅基地占有、使用、和处分权能。事实上，目前包括安徽、浙江、宁夏、湖南、四川等多个省区已经对宅基地退出机制进行了不同程度的探索。

尽管业界认为建立健全宅基地退出机制可以更有效地利用土地，但也有专家指出，退出后如何对土地实行严格的用途管制非常关键，否则当宅基地退出在推广后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出现非农化、侵犯农民权益等一系列乱象。

业内人士表示，近年来随着城镇化进程提速，农村宅基地的闲置问题日益凸显。据统计，目前我国农村宅基地10%至20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%。如何建立健全宅基地退出机制、释放农村建设用地价值、维护农民土地权益、缓解城镇建设用地压力，是国土资源管理急需研究解决的重要课题。

据了解，此次城镇化综合试点将加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围，将宅基地和农房纳入统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。

此外，将修订农村宅基地用地控制标准和农村居民点人均建设用地控制标准。探索宅基地上的集体土地所有权的权能及实现形式和途径。探索落实宅基地使用权人在宅基地占有、使用、和处分上的权能，在保障集体土地所有权人权益的前提下赋予宅基地使用权人更多权益。

国家发改委城市和中小城镇改革发展中心规划研究部主任文辉对记者表示，“只有加快土地制度改革，才能解决现阶段城市建设用地缺乏造成地价高企，农村集体用地闲置荒废得不到应有价值的现象”。

值得注意的是，宅基地退出或会引致与民争地、“流民”等问题。对此，文辉指出，宅基地退出得到较好的效果，必须是在确定土地收回后用途、确保政策措施的后期落实的前提下进行。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥表示，目前关于宅基地退出的试点都有一个特点，就是政府对农民早期的承诺都能兑现，但是因为后来资金不到位、配套政策不健全，导致很多农民觉得分配不公，政策落实情况不容乐观。

李国祥特别指出，通过宅基地退出补偿机制，可以减少农民进入城镇后的经济负担，更好地推进新型城镇化。但同时要注意应将退出后的宅基地优先用于农业，以复垦为主，在补充满足了农地指标后再适当搞一些非农建设。